Ключевые факты IPO
Название компании: Harbor Custom Development, Inc.
Индустрия: девелопмент жилой недвижимости
Привлекаемая сумма: ~13 млн долл. (15 млн долл. с учетом опциона доразмещения)
Ценовой коридор: 6-8 долл.
Биржи: Nasdaq Capital Market
Тикер: HCDI
Объем размещения: 2 142 857 обыкновенных акций c учетом опциона доразмещения 321 428 акций
Ожидаемая рыночная капитализация: около 40 млн долл. (исходя из средней ожидаемой цены размещения 7 долл.). Прогнозная стоимость бизнеса около 71 млн долл. предполагает оценку в 1,9х выручки TTM, что подразумевает некоторую премию к аналогам, которые торгуются со средним мультипликатором 1,62х (медиана 0,82х).
Андеррайтеры: ThinkEquity
Акционерный капитал компании состоит из обыкновенных акций, количество которых после IPO составит 5 727 368 штук. Основателю компании, Стерлингу Гриффину, который также является генеральным директором, президентом и главой совета директоров, будет принадлежать 3,3 млн акций или 56.8% всех акций после первичного размещения (или 53.3% акций с учетом опциона доразмещения). Компания будет носить статус «контролируемой компании». В текущих сложных экономических условиях концентрация контроля у основателя компании и ключевого управленца может нести в себе больше пользы, нежели рисков. Консолидация управления у главного стратега, который аккумулировал 35 лет опыта работы в сфере недвижимости и развил компанию до IPO, позволит провести бизнес через непростые времена и избежать разногласий, которые часто приводят к потере времени и рыночной доли.
О компании
Harbor Custom Development – девелопер в сфере жилой недвижимости, работающий с 2014 года в Пьюджет-Саунд, прибрежной части Сиэтла (штат Вашингтон). Компания занимается строительством в рамках полного цикла: покупки земли, строительства инфраструктуры и жилья, продажи и управления жилой недвижимостью. Сегмент рынка – премиальные жилые дома в пригороде Сиэтла, со временем поездки 30-60 минут до метро.
С момента основания в 2014 году застройщик вышел в 2019 году на выручку 31 млн долл., а портфель заказов на конец 1К 2020 составил 16,7 млн долл. На дату регистрации проспекта эмиссии компания владела шестью жилыми массивами в пригородах Сиэтла, которые включают 350 участков на разных стадиях строительства.
Компания выходит на биржу для привлечения финансирования для расширения банка земли, в том числе в других штатах США, пополнения оборотного капитала, страхования директора и топ-менеджеров от различных обязательств, а также снижения долга.
Конкурентные преимущества
- Компания работает в сегменте премиального жилья, продажи которого, как правило, предполагают более высокую операционную рентабельность. Этот сегмент недвижимости также менее чувствителен к экономическим циклам.
- Застройщик предлагает покупателям возможность адаптации проекта под персональные пожелания.
Стратегические направления развития
- Расширение земельного банка в основном штате присутствия, Вашингтон. В этом году компания заключила договор о покупке 98 участков земли в штате Вашингтон за 3,4 млн долл.
- Девелопер также выходит в другие штаты, купив в этом году 226 участков в штате Южная Каролина за 19,5 млн долл. Интерес для менеджмента также представляют Портлэнд (штат Орегон) и Денвер (штат Колорадо) в связи с ростом занятости в сфере высоких технологий.
Обзор рынка
Текущие зоны застройки Harbor в окружении Сиэтла находятся в сильной экономической зоне. ВВП на душу населения с корректировкой на инфляцию составил около 81 тыс. долл. в 2017 году, что значительно опережает показатели в Сан-Диего (61 тыс. долл.), Миннеаполиса Сент-Пол (63 тыс. долл.) и Феникса (45 тыс. долл). Доход на душу населения в округе Кинг составил 83,6 тыс. долл. в 2017 году в сравнении со средними по стране 57,6 тыс. долл. Согласно данным CBRE и Бюро переписи США, количество домохозяйств с высокими доходами выросло на 11 тыс. за период 2012-2017 или 163%, что стало наибольшим повышением среди крупных городов за эти 5 лет. ВВП штата Вашингтон вырос на 5.7% в 2019 году, показав самый сильный прирост в США, благодаря стремительному развитию сектора высоких технологий.
Штат Вашингтон стал одним из главных локаций для трудовых мигрантов с высокими доходами, что привело к росту численности населения, спросу на односемейные дома и дефициту на них при отстающем предложении. Приток населения во многом объясняется расширением бизнеса промышленных гигантов в этом штате, таких как Boeing, Microsoft и Amazon, а также других компаний, в частности, Starbucks, Nordstrom, Costco. Всего за 10 лет численность рабочих мест в Сиэтле выросла на 220 тыс. Индекс цен на недвижимость S&P/Case-Shiller WA-Seattle Home Price Index отразил среднегодовой рост (CAGR) цен c 2010 года на уровне 6,4% в сравнении с +4,1% по стране. Ниже приводим динамику индекса:
Источник: FRED
Рыночные тренды
- Акции застройщиков серьезно пострадали на пике эпидемии на фоне опасений того, что короновирусная рецессия приведет к сокращению рынка жилья. Недавняя статистика указывает на смешанные тенденции, но есть признаки возвращения рынка к жизни. Продажи нового жилья умеренно повысились в мае, индекс заявлений на покупку домов по ипотеке резко восстановился к максимальным уровням этого года. Застройщики сообщают о сохранении интереса к недвижимости. Активность покупателей на сайтах по торговле недвижимости Zillow и Redfin превышает докризисные уровни.
- Восстановление рынка поддержат рекордно низкие ипотечные ставки и низкое предложение жилья.
- Число американцев, работающих из дома, резко выросло на фоне распространения ковида. Впоследствии работодатели могут перевести часть персонала на удаленную работу на постоянной основе, не только из-за вируса, но и в рамках оптимизации расходов. Эта история также показала, что плотная застройка несет в себе риски быстрого распространения инфекции, и жизнь за городом может обеспечить более высокую защиту. Эти тренды могут впоследствии запустить возрождение пригородов.
- В штате Вашингтон месячный мораторий на строительство односемейных домов был отменен в конце апреля. Это снизило давление с денежных потоков застройщиков, хотя сроки ввода и продажи недвижимости могут сместиться.
Финансовые результаты
Финансовые отчеты отражают рост бизнеса. Выручка в 2019 году повысилась в 5,4х раза до 31 млн долл., в 1К 2020 повысилась на 133% г/г. Активы компании увеличились на 51% в 2019 году до 32 млн долл. Запасы (недвижимость) оценивались в 27 млн долл. на конец 1К 2020. Компания остается дефицитной в плане собственных источников финансирования на фоне отсутствия прибыли, активы финансируются преимущественно кредитами. Совокупный долг на конец 1К 2020 составил 31 млн долл., из которых около 12,5 млн долл. были обеспечены аффилированными лицами.
В проспекте эмиссии компания сообщила об отсутствии аннулирования контрактов продаж и материальных проблем в цепочке поставок в связи с COVID-19.
| Основные показатели P&L (млн долл.) | 2 019 | 2 018 | Изм., г/г | 1К 2020 | 1К 2019 | Изм., г/г |
| Выручка | 31,0 | 5,7 | 440% | 9,9 | 4,3 | 133% |
| Валовая прибыль | 3,3 | 0,8 | 317% | 0,1 | 0,2 | -38% |
| Валовая маржа | 10,7% | 13,8% | -3,2% | 1,1% | 4,3% | -3,2% |
| Операционная прибыль / (убыток) | (0,2) | (2,0) | -92% | (0,9) | (0,7) | 36% |
| Операционная маржа | -0,5% | -34,4% | 33,9% | -9,2% | -15,8% | 6,5% |
| Чистая прибыль / (убыток) | 0,2 | (1,4) | NA | (1,0) | (0,7) | 31% |
| Чистая маржа | 0,6% | -23,7% | 24,4% | -9,8% | -17,4% | 7,6% |
| Прибыль/убыток на акцию (базов. и разводн.) | 0,07 | (0,40) | NA | (0,2) | (0,2) | -9% |
| Основные показатели баланса (млн долл.) | 1К 2020 | 2 019 | 2 018 |
| Недвижимость | 27,1 | 25,3 | 18,5 |
| Основные средства | 4,8 | 5,1 | 2,5 |
| Денежные средства | 0,5 | 0,4 | 0,1 |
| Активы, всего | 33,7 | 32,2 | 21,3 |
| Акционерный капитал / (дефицит) | (2,2) | (1,2) | (0,6) |
| Долг | 31,2 | 29,6 | 20,5 |
Источник: данные компании, расчеты ГК ФИНАМ
к содержанию ↑Дивидендная политика
Дивидендная политика на данном этапе предусматривает 100%-ное реинвестирование средств в бизнес.
Факторы риска
- Девелопмент является цикличной и чувствительной к экономике отраслью, и поэтому финансовые показатели в значительной степени определяются макроэкономическими показателями: ипотечными ставками, уровнем доходов покупателей и занятости, инфляцией и пр.
- Спрос также зависит от численности населения, от трендов трудовой миграции.
- На бизнес могут повлиять неблагоприятные погодные и геологические условия.
- Изменения в федеральных ипотечных программах, а также налогообложении недвижимость может значительно повлиять на спрос на жилье.
- Важное значение для расширения бизнеса имеет доступность земельных участков для строительства, а также динамика экономического развития в регионе присутствия.
- Отсутствие своевременного доступа к финансированию может привести к невозможности покупки земли для строительства, увеличению затрат и задержек с вводом жилья.
Инвестиционное резюме
IPO компании – это инвестиции для тех, кто хочет сделать ставку на девелопмент в экономически привлекательных зонах США. Среднесрочный инвестиционный фон складывается пока облачным в связи с вирусным кризисом, но долгосрочные факторы роста, на наш взгляд, остаются в силе. Строительство и продажа домов в состоятельных штатах в условиях рекордно низких ипотечных ставок и постоянного роста населения будет оказывать мощную поддержку бизнесу.