В начале расскажу о «Новом инструменте», а потом обстоятельно прокомментирую этот проект.
В июле 2020 года российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental – инвестиционного фонда с доходом от арендных платежей. Фонд рассчитан на частных, неквалифицированных, инвесторов. Инвестиции идут только в здания с действующими арендаторами, то есть деньги начинают работать сразу после вложения.
Порог входа – 5 000 рублей, чтобы каждый мог попробовать новый инструмент и решить, переводить ли в фонд часть своего портфеля. Весь процесс организован онлайн.
Целевая доходность – 11,5% годовых. И она была подтверждена в III квартале 2020 года.
Стратегия PNK rental предполагает инвестиции через договор доверительного управления, что даёт инвестору большую свободу действий: в любой момент можно увеличить портфель на любую сумму, либо вывести часть средств или выйти из фонда. При этом нет комиссии за управление капиталом.
Основным соинвестором фонда является девелопер PNK group, который заинтересован не в зарабатывании на управлении деньгами инвесторов, а в расширении российского рынка аренды промышленных зданий.
Инвестор заключает договор ДУ с управляющей компанией, которая на его имя покупает паи только одного фонда. Инвестиционные паи учитываются на счёте спецдепозитария, открытом исключительно для учёта ценных бумаг клиентов PNK rental. За действиями управляющей компании следит Банк России, который выдал лицензию.
Комментарий
PNK rental стремится привлечь средства индивидуальных инвесторов предполагая грядущее расширение рынка аренды «индустриальной недвижимости». Это производственные объекты, офисно-торговые и транспортно-логистические центры, распределительные центры интернет-магазинов. Но, кроме роста числа распределительные центров интернет-магазинов, расширения не будет!
Будет только восстановление всего этого рынка после его сокращения в 2020 году, вызванного пандемией из-за Covid-19. Более того, согласно «Модели глобальных тенденций», этот рынок – в отличие от рынка жилой недвижимости, в близкой перспективе будет только сокращаться – мы живём в эпоху перепроизводства товаров и денег. Если что мы и увидим в ближайшее время, так это «передел» рынка аренды и его кристаллизацию в руках небольшого числа «хозяев».
Замечу, что даже при существенном расширении рынка жилой недвижимости в России – его фрагмент – рынок долгосрочной аренды жилых помещений тоже будет сокращаться. Поясню.
Долгосрочная аренда обустроенной квартиры в любом крупном городе России – если полистать разные сайты, обходится в 9-11% годовых от её стоимости. В то же время купить такую же квартиру в ипотеку, обойдётся, например, в банке ВТБ от 5,8% – с господдержкой, до 7,4% годовых. Так что взять квартиру в ипотеку даже без погашения основного тела кредита на длительное время много выгодней, чем арендовать.
Именно снижение ставок ипотечного кредитования и привело к грандиозному росту спроса на ипотеку даже в трудном 2020 году – было выдано 1.7 млн ипотечных кредитов на астрономическую сумму в 4,3 трлн рублей. Столь высокие темпы продолжились и в январе-феврале 2021 года – было выдано 242 ипотечных кредита на 669 млрд. Да, это говорит о растущих возможностях россиян. Но и о том, что на наших глазах рынок аренды жилых помещений перетекает в рынок ипотеки.
Казалось бы, аналогично может обстоять дело и с рынком аренды «индустриальной недвижимости», где арендная плата достигает 20% годовых от стоимости арендуемого объекта. Но здесь снижение ставок по аренде не поможет оживлению этого рынка – он перенасыщен на фоне перепроизводства товаров.
Так что я не вижу перспектив для частных инвесторов в «Новом инструменте»
Стоимость аренды в год до 4% от стоимости квартиры в СПБ. Статью в топку.