Владимир Евгеньевич МитрошинКак я уже писал в одной из статей, российский рынок жилья очень далёк от своего насыщения несмотря на достаточно высокие темпы строительства с 2002 года. Тогда в эксплуатацию было введено 33.8 млн м2 жилья, а в 2014 году ввели в эксплуатацию уже 84.2 млн м2 жилья. Последовавшее за этим падение темпов жилищного строительства из-за санкций, введённых против России, приостановилось в 2019 году, когда было введено 80,3 млн м2 жилья, что на 6,1% или на 4,6 млн м2 больше, чем за 2018 год. А в 2020-том новая напасть – COVID-19.

За январь-август 2020 года ввод жилья снизился на почти 10% по сравнению с тем же периодом 2019 года (без учёта домов на садовых участках) – было введено 38 млн м2 жилья. Причём, ввод жилых домов в эксплуатацию в августе 2020 года вырос на 14,7% по сравнению с июлем и составил 6 млн м2. И темпы будут только нарастать.

Небольшое снижение темпов строительства и ввода в эксплуатацию жилья в кризисные периоды не должно пугать желающих инвестировать в жилищное строительство. Потому, что это – во-первых, всегда временное явление. А во-вторых, сохраняется высокий спрос даже при быстро растущих ценах.

Так средняя по России цена кв. метра с 2002 года в 12452 рубля в 2018 году выросла до 58452 рубля, т.е. в 4.7 раза, или с темпом 29% в год. Не думаю, что темпы роста цены кв. метра сохранятся и в дальнейшем на столь же высоком уровне, но в том, что они будет всегда выше годовой инфляции – нет сомнений.

Поэтому инвестировать в покупку жилой недвижимости один их хороших способов не только сохранить заработанное, но и приумножить его [сдавая в аренду для покрытия текущих расходов]. При этом следует иметь ввиду, что спрос на вторичном рынке жилья растёт с 2017 года. И не только потому, что многим уже невмоготу долго ждать ввода в эксплуатацию интересующей их недвижимости; они жаждут обустроиться «сейчас». Другая причина в резком – до 30%, росте стоимости новостроек с 2019 года.

Так, по информации от «Авито Недвижимость», в августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья вырос в среднем на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Лидирует Москва, где спрос на вторичном рынке недвижимости вырос на 71.5%.

Другой способ заработать на рынке жилой недвижимости – приобрести у АО «ДОМ.РФ» – на 100% принадлежащей государству, «Ипотечные ценные бумаги», которые гарантируют не только возврат вложенных в них средств по номинальной цене, но и годовую доходность от 5.95 до 7.90%. Номинальная цена варьируется в зависимости от срока ее погашения – от 280.36 до 671.93 рубля. Объем рынка ипотечных облигаций к 2021 году, по оценкам экспертов, вырастит до 1.15 трлн рублей.

Ключевую роль в развитии жилищного строительства играет растущие из года в год возможности россиян приобретать жилье в ипотеку. Этому способствует и снижение ставок по ипотеке, что демонстрирует график:

снижение ставок по ипотеке

Этому же способствует и снижение первоначального взноса до 10% от стоимости жилья.

На июнь 2020 года – по данным «Эксперт.РА», средневзвешенная ипотечная ставка опустилась до 7.5%, а ипотечный портфель вырос до 8.685 трлн рублей. При этом объем «безнадёжных» ипотечных кредитов составляет 0.94% [в США при сниженной ставке до 2.98% в категорию «неплательщиков» в разных штатах попали от 25 до 50% заёмщиков]

Нас все СМИ убеждают, что россияне все «нищают и нищают», а тут ещё и COVID-19 им в подмогу. А вот по данным «ДОМ.РФ», в январе-августе было выдано 895 тыс. ипотечных кредитов [на 2,2 трлн рублей], что на 20% больше, чем в первые восемь месяцев прошлого года. И по итогам года ожидается выдача не менее 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей. Но что более всего удивило их экспертов – в августе количество выданных ипотечных кредитов подскочило на 31% в годовом выражении и достигло 135 тысяч; второй месяц ипотечное кредитование остается на рекордно высоком для лета уровне.

Любопытно, что в начале июля 2020 года, после снятия большинства ограничений из-за коронавируса, на 77% вырос спрос на приобретение загородной недвижимости по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Такие данные отражены в исследовании сервиса «Авито Недвижимость».

Самые дорогие «коттеджи», по данным портала, продают в Московской области, где средняя цена за них достигла почти 12 млн рублей; на втором месте по уровню цен занимает Ленинградская область со средней стоимостью 10 млн рублей; за ней следует Томская область (8,2 млн рублей) и Крым (7,8 млн рублей). Самый недорогой «домик в деревне» россияне могут приобрести в Ростовской области (3,1 млн рублей) и Башкирии (4,5 млн рублей). И большая часть этой недвижимости приобретается тоже по ипотеке.

Полагаю, что процесс обрастания мегаполисов и крупных городов «городками-спутниками» со временем будет нарастать и не только по причине открывшейся возможности работать «на удалёнке». У россиян меняется целеполагание. И развитие транспортной инфраструктуры помогает этому.

Так что для строительной индустрии и здесь сохраняются большие перспективы неторопливого роста.

1+

Добавить комментарий